※約7年ほどまえのものです。今後、新しいものもUPしていきます。※
現在、所有しているマンションを売るか、貸すか？
所有しているマンションの売却を検討している人なら、一度は考えることだと思います。
売るか、貸すか？を考える前に、まずは売れるか？を考えてみましょう。
住宅ローンの残高が多い場合、残債務が発生することもあるでしょう。
そうなると、安易に売るという結論を出すわけには行きません。
現在の住宅ローンを完済できなければ、売ることはできないからです。
（買い替えローンを使う方法は、この場合除外します）
では、貸す方が良いのか？
ここでも、貸せるのかどうか？ローンの有無や残高を含め貸した場合の収支のバランスなどを検討する必要があります。
貸すと決めても、プラスにならなければほとんど意味がないでしょうし、最低でもプラマイ０には持って行きたいところです。
結局のところ、貸す方が良いのか、売る方が良いのか、という問題は、
物件の状況、ローンの有無や残高など、個々のケースで大きく変わるので一概に、どちらが良いかは言えません。
そこで、ここからは、売る場合と貸す場合のメリット/デメリットについて説明して行きます。
◎貸す場合のメリット
一番大きなメリットは、賃料が入ってくる点です。
この賃料を元に、ローン返済がある方はローンのカバーを行なうことが出来ますし、
場合によっては利益が出る可能性も有ります。
そして、ローンの完済後は、家賃が定期収入となります。
マンションを貸す場合に、どれぐらいの賃料が得られるかは、情報誌やインターネット上から、近隣の家賃相場を調べればだいたい見当がつきます。
自身の所有するマンションと同等の条件で、物件の検索をして目安にすると良いでしょう。
また、せっかく購入したマンションを手放す必要が無い点もメリットと言えるでしょう。
◎貸す場合のデメリット
まずは、一定の経費が発生する点です。
貸主には貸しに出す物件を借りる人が使用できる状態に維持する義務が有ります。
なので、建物の修繕や管理の他にリフォームなどの経費が必要になります。
また、ローンの返済額によっては、家賃収入でローンのカバーが出来ずに、毎月の収支がマイナスになる場合も考えられます。
なので、現在のローン残高、毎月の支払額、維持費、家賃収入などを含めた検討が重要になってきます。
そして、必ずしも借り手がずっと続く可能性はない点です。
空室になるリスクがあります。入居者の入れ替わりなどで、年間の入居率が常に１００％になることは、ほぼ有りません。ある程度の割合で空室が出ることを含めて検討しなければなりません。
また、住宅ローンを残したまま貸しに出す場合、今後もし別のマンションを購入したくなった時にセカンドローンの扱いとなって、借り入れ（融資）がかなり困難になります。
ローンの残高によっては融資枠が狭くなります。
なお、マンションを人に貸すということは、賃貸業を営むということにもなります。
不動産会社に管理を任せる場合でも、貸主としての心構えがそれなりに必要ですし、安定した収益を得るためには、それなりの努力が必要なのです。
不動産オーナーとしてのノウハウを学べるという意味では、メリットが有りますが、そうではない方（会社勤めで忙しい方や、わずらわしいことは避けたいという方）にとっては、デメリットとなるでしょう。
所有しているマンションを貸しに出す場合は、物件の築年数、立地条件、ローンの残高、空室が出ている期間のリスク、貸しに出す為の維持費などの必要経費・・・こういった要素を整理・把握し、色々な面から検討した上で決定することをオススメします。
◎売る場合のメリット
所有しているマンションを売る場合は、物件の維持費用も必要がなくなります。
そして、ローンが残っている場合は、うまくすればローンを完済して身軽になれるというメリットも有ります。
ローンの残高が無いのであれば、売却代金としてまとまった資金ができますので、次の物件の購入資金や運用資金に充てることも可能だと思われます。
◎売る場合のデメリット
マンションを売却した代金で残りのローンを完済出来なかった場合、自己資金などを使ってローンの完済をしなければなりません。
つまり、売却損が出るということです。
ただし、この点については、一定の条件を満たすことで、給与所得などからその損失額を控除することもできます。
◆結局、売るべきか？貸すべきか？
この点については、所有しているマンションの立地条件や状態（築年数など）、
ローンの有無、経済的・家庭的な事情など様々な要素で差が出ますから、きっちりとシミュレーションをして、比較・検討することをオススメします。
また、売るべきか？貸すべきか？を検討するにあたり大切な判断材料となる点について最後に説明します。
◎重要な判断材料となる「利回り」について
よく、マンションのチラシを見たときに「利回り～％」という表記が有るのを見たことはないでしょうか？
貸しに出す場合、気にするべきポイントとして所有しているマンションを貸した場合の「利回り」が有ります。この「利回り」とは、有力な判断材料の一つなのです。
ちなみに「利回り」とは、「購入時の費用（投資額）に対して1年間で、どれぐらいの収入を得られるか」を割合で表わすものです。
「利回り」の算出方法は、以下の式の通りです。
年間の賃貸収入÷購入費用×１００
また、「利回り」には、表利回りと実質利回りの二つが有り、
上記の計算式は表利回りを算出するものです。
リスクを回避する為には、実質利回りに注目しましょう。
実質利回りについて。
これは、年間の総家賃収入から賃貸物件の運用費用（委託費、仲介手数料、管理費、固定資産税、火災保険料などなど）を差し引いた年間の純収入で考えます。
「実質利回り」の算出方法は、以下の式の通りです。
実質利回り＝（年間の家賃収入－年間の支出）÷購入費用×１００
マンションを貸しに出すのなら、上記の実質利回りで６％～８％、理想の数字は１０％と言った所でしょうか。
,
長くなりましたが、所有しているマンションを売るべきか？貸すべきか？について、それぞれのメリット・デメリットを中心にまとめました。
焦って結論を出さずに、今回の内容も情報の一つとして活用して頂ければと思います。
